‘영끌’로 내 집 마련했다면? 부동산 고점 탈출 가이드

 

안녕하세요! 득이되는 경제 맛집입니다. 요즘 집값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있죠? 그래서 많은 분들이 ‘영끌’로 내 집 마련을 고민하고 계실 것 같아요. 오늘은 그런 분들을 위해 부동산 고점에서 탈출하는 방법을 담아봤어요! 함께 알아보면서 조금이나마 도움이 됐으면 좋겠어요. 😊

 

 

영끌의 시대, 그 끝은 어디인가?

2020년부터 2021년까지, 대한민국은 유례없는 부동산 광풍에 휩싸였습니다. “지금 아니면 못 산다”는 불안감은 수많은 사람들을 영혼까지 끌어모은 대출, 이른바 ‘영끌’로 내몰았죠. 전세자금 대출, 신용대출, 부모 지원까지 총동원해 내 집을 마련한 이들이 많았습니다. 그러나 2023년을 기점으로 금리는 빠르게 오르고, 부동산 가격은 하향세로 전환되며 영끌족들은 위기에 봉착하게 되었습니다.

이제 중요한 것은 “어떻게 빠져나올 것인가”입니다. 단순히 버티기만 해선 안 됩니다. 변화된 시장을 정확히 진단하고, 전략적으로 대응해야 합니다.

 

 

 부동산 시장, 지금 어디쯤 와 있나?

• 전국 평균 매매가 하락세
  2021년 고점을 찍은 이후 전국 아파트 가격은 하락세에 접어들었습니다. 특히 수도권 외곽과 지방 중소도시는 하락 폭이 더 큽니다. 실수요가 탄탄한 일부 핵심 지역을 제외하고는 회복 조짐이 더딘 상황입니다.
• 고금리 장기화의 그림자
  2025년 현재 기준금리는 3%대 초반을 유지하고 있으며, 주택담보대출 금리는 대부분 4~5% 선입니다. 매달 수백만 원의 이자 부담을 안고 있는 영끌족에게는 버티기조차 버거운 상황입니다.
• 전세 시장 위축 → 월세 전환 가속화
  전세 수요는 줄고, 월세 수요는 늘어나면서 전세를 끼고 투자한 갭투자자들의 수익률은 더욱 악화되고 있습니다.

관련 뉴스 링크 ➡️ https://www.joongang.co.kr/article/25302855

 

 

지금 겪고 있는 위험 신호 

1. 원리금 상환이 월급을 초과
   금리가 오르면서 고정금리로 대출을 받지 않은 경우, 매달 수백만 원이 넘는 이자를 감당해야 하는 상황이 많습니다.
2. 실거래가 하락 → 집값 하락 고착화
   내가 산 가격보다 실거래가가 1억 이상 낮게 형성되는 경우, ‘존버’에 대한 확신이 흔들릴 수밖에 없습니다.
3. 경매에 내몰리는 매물 증가
   수익이 나지 않는 집을 더 이상 감당하지 못하고 경매로 넘기는 사례가 늘고 있습니다. 특히 투자용으로 산 다주택자들 사이에서 많이 발생합니다.

 

 

 부동산 고점 탈출을 위한 전략 가이드

 

1. 상황 진단부터: LTV, DSR 재확인하기

현재 본인의 대출 상황과 자산 현황을 냉정히 진단하는 것이 첫걸음입니다.

• 잔여 대출금과 이자율
• 월 소득 대비 부채 비율 (DSR)
• 실거주 여부 및 보유 부동산 시세

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2. 보유 or 매도? 선택 기준 세우기

항목 보유 유리 매도 유리

지역	서울 핵심지, 개발호재 지역	수도권 외곽, 지방 중소도시
대출비중	낮음	고LTV, 고DSR
전세금	안정적, 갱신 가능	역전세 우려 있음
거주여부	실거주 중	투자 목적(무주택 가능성)

 

 

 

3. 월세 수익 모델로 구조 전환

전세 수익이 줄거나 보증금을 돌려줘야 하는 상황이라면, 부분 리모델링 후 월세 전환을 고려해볼 수 있습니다.

• 소형 평수는 풀옵션 소형월세로
• 대형 평수는 부분 임대(방 나누기 등)
• 역세권/대학가라면 에어비앤비 활용도 가능

물론 세금과 관리비, 공실 리스크까지 종합 고려해야 합니다.

 

 

 

4. 금리 하락기에 맞춘 갈아타기 전략

2025년 하반기부터 금리 인하 가능성이 거론되고 있습니다. DSR 여유가 있는 경우, 고정금리 전환이나 저가 매물 갈아타기도 고려할 수 있습니다.

💡 예시: 현재 집 시세 6억, 대출 4억 → 실거래가 4.5억으로 하락 → 손절 시 -1.5억이지만, 실거주 부담이 줄고 추가 하락 방어 가능

 

 

 

5. 정부 지원제도 적극 활용하기

• 서민·중산층 주택금융 지원 프로그램
  예: 안심전환대출, 특례보금자리론
• 생애최초주택 구입자금 재정비
  일정 조건 충족 시, 추가 대출 완화나 이자 지원 가능
• LH·SH 임대주택 전환 및 입주 자격 확인
  상황에 따라 기존 주택을 정리하고 안정된 임대주택으로 옮기는 것도 고려해볼 수 있습니다.

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현재는 ‘버티기’가 아닌 ‘전략적 생존’이 필요할 때입니다. 

‘영끌’은 집을 사는 가장 빠른 길이었지만, 가장 위험한 길이기도 했습니다. 부동산 시장은 사이클이 존재하고, 다시 오를 날이 올 수도 있지만, 그날까지의 생존 전략이 없다면 모든 것을 잃게 될 수도 있습니다.

 

지금 중요한 것은 “나는 왜 이 집을 샀고, 앞으로 어떻게 활용할 것인가?”를 냉정하게 되묻는 것입니다.

부동산은 장기전입니다. 고점에 물린 지금이 오히려 재정과 자산을 정비하고, ‘살아남는 자가 승자’가 되는 계기가 될 수 있습니다.